L'électricité est-elle une charge récupérable sur le locataire ?
02 Septembre 2021 - Charge récupérable, prestation re-facturable? Comment qualifier l'électricité dans le bail de location?
Les bailleurs se posent souvent la question de comment rédiger une clause de refacturation d'électricité lorsqu'ils ont conservé l'abonnement à leur nom. Mais la véritable question est plutôt de savoir s'ils ont le droit de refacturer l'électricité à leur locataire.
Le principe : l'électricité n'est pas une charge récupérable
L'interdiction de la refacturation de l'électricité au locataire a plusieurs sources :
- Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse une liste exhaustive des charges récupérables sur le locataire.
Si l'électricité dans les parties communes est une charge récupérable, l'électricité consommée à titre privatif par le locataire n'en est pas une. De ce fait, elle ne peut faire l'objet d'une provision ni d'une régularisation.
- Le décret du 23 décembre 1994 approuvant le cahier des charges type de la concession à Électricité de France du réseau d'alimentation générale en énergie électrique,
Le décret dispose que : « Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quel que titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. Dans le cas où les tiers bénéficiant de la rétrocession se situent sur le territoire d'une entreprise de distribution, leur desserte est également soumise à l'avis de l'autorité organisatrice de la distribution et à l'accord préalable de l'ingénieur en chef chargé du contrôle ».
Cette disposition interdit au bailleur de pouvoir sans autorisation écrite et préalable du concessionnaire refacturer au locataire l'électricité qu'il aura consommée à titre privatif.
- Le code de l'énergie en son article L331-1 dispose que le bénéficiaire de l'électricité doit pouvoir choisir librement son fournisseur d'électricité.
En faisant le choix de refacturer au locataire sa consommation d'électricité, le bailleur dénie à celui-ci la possibilité de librement choisir son fournisseur d'accès.
- Le médiateur de l'énergie, dans sa recommandation n° 2013-0133 du 31 janvier 2013, a rappelé qu'un contrat de fourniture d’électricité « doit pouvoir être souscrit par chaque occupant » en cas de division d’un immeuble en logements, ce qui suppose donc d’installer des compteurs individuels pour chacun des logements loués.
Cette recommandation rappelle la législation qui interdit la rétrocession d’énergie électrique, que ce soit à titre gratuit ou onéreux, sauf autorisation préalable du concessionnaire donnée par écrit (article 24 du modèle du cahier des charges de concession pour le service public du développement et de l’exploitation du réseau de distribution d’électricité et de la fourniture d’énergie électrique aux tarifs réglementés, et article 3.2 des conditions générales de ventes du fournisseur).
- La jurisprudence
La Cour de cassation a conforté le principe de l'interdiction de la refacturation de l'électricité au locataire même lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat. Dans un arrêt du 2 octobre 2013, elle a déclaré nulle, la clause d'un contrat de location posant le principe de la refacturation de l'électricité au locataire. Toutefois, sur la seule base de la nullité de cette clause, il est difficile de dispenser le locataire de compenser l'avantage dont il a bénéficié.